農(nóng)地有望直接入市交易 業(yè)內(nèi)估算將激活65萬億財(cái)富

“土地征收‘剪刀差’問題突出，尤其是土地被征用以后，巨大的增值收益沒有多少真正落到農(nóng)民腰包。”農(nóng)業(yè)部部長韓長賦近日表示。

受國內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)，關(guān)于農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)、宅基地制度改革等問題一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注熱點(diǎn)。有消息稱，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。近日，國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，國土部并沒有向地方政府下發(fā)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，農(nóng)民宅基地如果直接入市交易，對(duì)增加土地供應(yīng)量和抑制土地價(jià)格有一定好處。

資料顯示，到2020年，中國城市化率應(yīng)該在60%左右，城鎮(zhèn)人口大約為8.5億人，比2012年底城鎮(zhèn)人口凈增1.4億人。目前，我國城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模已突破10萬平方公里，有分析據(jù)此預(yù)測(cè)，如果按人均100平方米為新增城鎮(zhèn)人口提供工礦用地，至2020年城鎮(zhèn)工礦用地總量將突破11萬平方公里，該數(shù)據(jù)將大大突破國土資源部土地利用總體規(guī)劃中規(guī)定的10.65萬平方公里的控制目標(biāo)。

為了適應(yīng)城鎮(zhèn)化對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的需求，土地管理制度的改革完善便隨之引出。自去年9月以來，國土部便成立專題研究小組，圍繞促進(jìn)和保障城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，謀劃土地管理制度改革方向。

國土部土地管理制度改革研究課題小組成員、國土部規(guī)劃司副司長劉國洪說，改革研究小組在歷時(shí)10個(gè)月、對(duì)11個(gè)省份的50多個(gè)城市進(jìn)行調(diào)研后，目前已形成關(guān)于改革完善土地管理制度促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的框架建議。

據(jù)分析人士預(yù)測(cè)，土地管理制度的完善和改革，很可能成為十八屆三中全會(huì)之后最先啟動(dòng)的改革領(lǐng)域之一，也是與城鎮(zhèn)化關(guān)系最為緊密的改革領(lǐng)域之一。

據(jù)了解，土地制度改革完善的具體內(nèi)容還大致包括，在保留現(xiàn)有征地制度的前提下，縮小征地范圍，改產(chǎn)值補(bǔ)償為市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償；在保持用途管制的前提下，規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)；依托現(xiàn)有土地交易機(jī)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)；推進(jìn)集約節(jié)約用地，對(duì)增量建設(shè)用地和存量建設(shè)用地出讓方式等領(lǐng)域，進(jìn)行差別化管理等。

根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，土地所有權(quán)歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地；二是勞動(dòng)群眾集體所有制，主要指農(nóng)村集體土地。在農(nóng)村集體所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等農(nóng)用地以外，用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設(shè)用途的土地。

在國土部主導(dǎo)的土地管理制度改革工作中，便包括了如何研究集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見、部署開展宅基地制度改革試點(diǎn)，以及總結(jié)推廣農(nóng)村土地股份制改革經(jīng)驗(yàn)和做法。其中，有消息稱，指導(dǎo)意見有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以外的經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。

現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。這意味著，在原先的制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體用地?zé)o法通過招拍掛等方式入市流通，相關(guān)權(quán)益也無法通過市場(chǎng)化途徑進(jìn)行分配。

目前，不少地方政府確在積極試水土改。試驗(yàn)主要還是通過各種手段增加建設(shè)用地指標(biāo)，并未實(shí)行集體土地的自由流轉(zhuǎn)。

具體做法，一是整合置換，以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。通過“以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會(huì)保障”和“以宅基地置換城鎮(zhèn)住房”的模式，盤活宅基地資源，復(fù)耕宅基地，換取建設(shè)用地指標(biāo)。二是盤活資源，以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業(yè)用地流轉(zhuǎn)”模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現(xiàn)有工業(yè)用地和閑置土地進(jìn)行優(yōu)化配置。

相比上述并未觸動(dòng)集體土地自由流轉(zhuǎn)的改革試驗(yàn)而言，溫州的宅基地流轉(zhuǎn)邁出了重要一步。溫州土改最大的亮點(diǎn)在于農(nóng)村房屋所有權(quán)的交易。盡管政策并未突破紅線，農(nóng)房交易范圍仍限于該村，但在縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實(shí)現(xiàn)了農(nóng)房價(jià)值的重估，為農(nóng)房交易打開了突破口。

據(jù)土改小組權(quán)威人士透露，在土地改革制度的完善工作中，涉及補(bǔ)償問題的征地制度一度是最大障礙。他說，修訂后的部分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有望相當(dāng)于現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)倍以上。而業(yè)界的共識(shí)是，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)長期以來是征地矛盾的核心所在，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)已不能完全體現(xiàn)被征地農(nóng)民權(quán)益。

正如農(nóng)業(yè)部部長韓長賦所言，土地被征用以后，巨大的增值收益沒有多少真正落到農(nóng)民腰包。而近年來，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的大量土地需求，征地拆遷類糾紛事件頻發(fā)，尤其是涉及農(nóng)民利益的集體用地補(bǔ)償方式。

盡管我國曾多次對(duì)征地補(bǔ)償制度進(jìn)行改革，但基本的征地補(bǔ)償思路一直未變，其基本依據(jù)是“按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”，現(xiàn)行主要方法有“年產(chǎn)值倍數(shù)法”和“征地區(qū)片法”。

安陽市金土地價(jià)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司楊云指出，“這兩種方法均是基于被征收土地原農(nóng)業(yè)利用方式下的補(bǔ)償，沒有考慮到土地的潛在利用價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的補(bǔ)償，其實(shí)質(zhì)是一種非等價(jià)交易關(guān)系”。

楊云認(rèn)為，從補(bǔ)償?shù)臉?gòu)成來看，目前的征地補(bǔ)償涉及對(duì)土地資源及其地上投資、搬遷居住等幾個(gè)方面的補(bǔ)償，只體現(xiàn)了土地作為勞動(dòng)生產(chǎn)資料價(jià)值的一面，而對(duì)于土地本身增值、預(yù)期收益、養(yǎng)老保障、社會(huì)穩(wěn)定等價(jià)值功能以及被征地滅失后所產(chǎn)生的連帶損失的補(bǔ)償未能有所體現(xiàn)。

國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，名為“關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見”，國土部并沒有向地方政府下發(fā)。

有消息稱，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。而國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示以公開發(fā)文為準(zhǔn)，而對(duì)于各種市場(chǎng)揣測(cè)不回應(yīng)。

有地方政府則透露，今年三四月份，國土部曾要求地方上報(bào)2～3個(gè)試點(diǎn)單位，但關(guān)于最后試點(diǎn)安排以及試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，目前還沒有接到正式的文件。

“有關(guān)規(guī)劃是有的，農(nóng)村的土地集中規(guī)劃歷來也是政策導(dǎo)向，但我并不看好。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃第五所所長蔡克光表示，政策導(dǎo)向確實(shí)發(fā)揮長期引導(dǎo)的作用，但一段時(shí)間內(nèi)不太可能形成很大增量。

農(nóng)村土地確權(quán)工作包括農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)累計(jì)確權(quán)登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達(dá)94.7%，部分地區(qū)已全部完成。今年8月底，國土部發(fā)文表示，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作進(jìn)行抽查。

已有躍躍欲試的業(yè)內(nèi)人士估算出，一旦農(nóng)地釋放將激活至少65萬億的財(cái)富。不過在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉看來，短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)這么大量的財(cái)富激活。

“目前計(jì)算紙面上的數(shù)據(jù)沒有什么意義。土地入市肯定是逐漸放開，不會(huì)一下子全面放開，或者說增加試點(diǎn)區(qū)域，部分區(qū)域逐漸放開。”張大偉稱，“如果能直接入市，帶來的影響一是起碼可以增加一部分農(nóng)民的收入，另外增加土地市場(chǎng)的供應(yīng)量，也可以緩解現(xiàn)在土地市場(chǎng)土地稀缺的狀態(tài)。”

張大偉表示，以前是政府收取土地之后賣給開發(fā)商，“如果有兩個(gè)賣家，即農(nóng)民可以把自己的宅基地出售的話，對(duì)抑制土地價(jià)格和提高土地供應(yīng)量還是有好處的”。

中信證券行業(yè)報(bào)告認(rèn)為，土地改革將帶來四大利好，一是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，二是預(yù)計(jì)1億農(nóng)民工市民化，通過改革紅利再次激發(fā)人口紅利，三是增加建設(shè)用地面值，為城市發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)，四是帶動(dòng)消費(fèi)需求和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

“新型城鎮(zhèn)化呼喚新土改。過去十幾年來，我國所推動(dòng)的城鎮(zhèn)化更大程度上屬于土地城鎮(zhèn)化。為實(shí)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化，必須進(jìn)行土地改革。”申銀萬國分析師張圣賢認(rèn)為，通過集體土地特別是宅基地的流轉(zhuǎn)，一方面可以為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供稅收等資金來源；另一方面可以使農(nóng)村人口獲取土地增值收益，提高農(nóng)村人口的購買力。

http://security-secrethostess.com/news/27971.htm
歡迎轉(zhuǎn)載，轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留以上網(wǎng)址